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房地产之怪现象-看叫停钓鱼台7号院  

2011-06-07 14:56:56|  分类: 社会 |  标签: |举报 |字号 订阅

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5月26日,位于北京西三环内的钓鱼台7号院。新华社发
5月26日,位于北京西三环内的钓鱼台7号院。新华社发
1日,位于北京王府井附近的霞公府。新华社发
1日,位于北京王府井附近的霞公府。新华社发
1日,位于建国路与西大望路交会处东南角的长安8号。新华社发
1日,位于建国路与西大望路交会处东南角的长安8号。新华社发  京城最贵楼盘成本4万元/平米

  新华社记者调查发现,房地产行业普遍存在三种牟利手段,京城多处豪宅演绎房产暴利法则

  5月份,北京豪宅逆势而动,钓鱼台7号院涨至30万元/平方米,从北京最贵蹿至全国最贵,曝出最严限购令下的楼市暴利,3日该项目已被暂停销售。然而经调查发现,京城另外两大在售豪宅霞公府和长安8号,尽管价格未现涨势,却也在以不同的手段攫取着暴利。狂涨价、久囤地、撬地球最经典的楼市三大暴利法则,在京城三大豪宅项目中演绎得淋漓尽致。据新华社电

  成本仅4万售价30万

  手段1:狂涨价 案例:钓鱼台7号院

  想描绘北京豪宅价格步步高涨路线图,不能不提到位于西三环内的钓鱼台7号院。

  2009年7月21日开盘时,以7.2万元的最高售价刷新北京最贵豪宅纪录。2010年第1季度,每平方米销售均价突破8万元,3季度已达到10.35万元。开盘后一年多的时间内,在北京市豪宅均价排行榜中,钓鱼台7号院稳居榜首。

  不过,钓鱼台7号院似乎并不满足于北京最贵。

  近日,该楼盘刚刚公布了一批拿到销售证的现房,其中3号楼为30万元/平方米,1号楼和4号楼为20万元/平方米,2号楼为18万元/平方米。这不仅是目前北京最高的价格,也是中国内地可公开查询的单价最高项目。

  从7万多元/平方米涨至30万元/平方米,仅用了不到两年时间。分析人士指出,该楼盘成本最高很可能在4万元/平方米以下。

  目前,该项目涉嫌暴利已引起北京市相关部门的重视,北京市住房和城乡建设委员会3日宣布,已暂停该项目23套定价过高房屋的销售,并已联合北京市地税局对该项目展开调查。

  业内规则

  飞速涨价非豪宅专利,据了解,通州区在2009年底时房价普遍在每平方米1万元左右,而在2010年3月份,这一区域的很多项目将房价猛涨至每平方米25000元。

  北京联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋表示,2008年前北京15000元/平方米就可以算上是高档住宅,现在至少需要30000元/平方米才算得上高档项目,三年间北京主流房地产项目价格增幅约100%,而房地产项目完全由开发商自主定价。

  地价2千多房价10余万

  手段2:久囤地 案例:霞公府

  去年8月14日,位于王府井的霞公府以均价10.791万元/平方米开盘。

  据北京市国土资源局资料显示,该项目2005年已拿地,当时这一地块的规划建筑面积为26万平方米,土地成交价为58030万元,即楼面地价仅有2232元/平方米。

  北京市国土资源局的数据显示,2003年,海淀区部分项目的楼面地价已高达2000元/平方米,而如今2232元/平方米的楼面地价,至少要在六环外。

  凭借分期开发,该项目经历了2007、2009年两次房价上涨高峰,至去年上市时,已卖至10万多元/平方米。

  业内资深人士称,分期开发、对项目中黄金位置地块长期撂荒,享用因土地增值带来的暴利,是房地产业的潜规则。

  湘财证券地产研究员张化东表示,尽管不排除规划和拆迁难等原因,但更多的开发商囤地就是为了坐享土地升值,近年来地价飙升太快,尤其是市中心地块已成稀缺资源,如果一次性建房销售,就无法享受地价溢价的利益,反之闲置土地有时候收益更大,分期开发变相捂盘、尽量延长开发进度都能起到囤地效果。

  业内规则

  据了解,分期开发、围而不建的现象在地产界广泛存在。据香港上市公司碧桂园2010年年报显示,截至去年底碧桂园已取得国土证的建筑面积约4830万平方米,其中满洲里碧桂园项目的完全竣工日期为2024年。此外,东三环双井桥南,华润置地旗下的一块地6年来基本处于停滞状态,而地价则上涨了好几倍。

  通过合作买家的不断更迭和资本运作,长安8号目前基本建成,已上市销售。

  事实上,在房地产领域,借助金融杠杆使投资收益翻番的情况不胜枚举。例如一个住宅项目的预计投资额是10亿元,利润是3亿元,项目利润率为30%。实际上开发商只需拿出2.5亿元启动项目,后期可利用土地抵押贷款、预售资金来分期滚动开发,不用再自掏腰包,最终利润率将超过100%。

综上所述,这只是开发商把利润做到极致、利润最大化。虽然有违背商业道德或者说触犯法律之嫌,但这就是目前中国商人甚至说中国房地产商人普遍行为。其实任何人都是有私欲的,当然也包括外国人,美国的法律就是视为美国总统为坏人,他用各种法律来约束他,使他无法越过这道法律防线,如果他刚刚触犯法律这条线就立即遭到最严厉制裁。

而我们往往事情形成了,造成巨大的事实或者无法挽回了,甚至在社会上无法交代了。这时各个部门出来了,一切问题突然爆发了,为什么平时我们监管不闻不问,这些部门干什么去了,现在的问题是不管什么行业最突出的与人民生活息息相关的同样是这个状态,不把事情闹大了没人出来。

话还是说回来,房价卖到什么价格与老百姓有多大关系?有住超五星级宾馆的就有住廉价的连锁店的,这是根据每个不同的人群、家庭、背景、经济条件来选择的。普通守法正常的广大市民他们才是最应关注的群体,让这些群体能有安身之家这才是政府及各个部门努力的方向,让人民在健康的环境、安全的环境下老有所养、人有所居、减少失业、身心康健这才是和谐的音符,这才是人的幸福指数。至于某个楼盘卖到30万、50万/平米,只是当个新闻听就完了,不用兴师动众干涉,影响不到老百姓,还是多抓抓我们的民生问题吧!

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