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郎咸平的文章说的非常好-——郎咸平:高房价让中国失去创造力 这是最大危机  

2011-10-20 16:07:56|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2010年开始了一场关于2011年房价走势的全民大猜想,很多开发商、专家学者、购房者纷纷参与进来。引发这场大猜想的是中国人民大学经济研究所发布的一个报告,报告的主要观点是说2011年上半年房价将下跌两成,给出的理由是当时的宏观调控尤其是房地产调控非常严格,开发商的钱袋子开始收紧了。

  开发商“不差钱”

  时至今日,2011年已经过去一大半了,谜底仍然没有揭晓。但我不想去探究谁猜对了或者猜错了,我想探究的是开发商的信贷是不是真的收紧了?我特意查了一下真实的相关数据,发现太可怕了:仅仅是2010年的前三个季度,开发商的贷款就有6000亿!要知道 2009年一整年银行放出的贷款是5980亿,而且很多专家都说这已经是天量信贷了。可是,现在的状况是:2010年前三个季度发放的贷款竟然比2009年一整年还多,同时还超过了2007年与2008年的总和,这难道不可怕吗?透过这组数字,我想告诉大家的是:开发商现在根本就不差钱!也就是说,我们将会继续看到开发商囤地、捂盘惜售。

  所以说,我们现在所说的房价应该或即将下跌,更多的是从道义上来讲的,是一种道德感。但是,正是这种道义上的评判,却在很大程度上导致了老百姓更大的痛苦。更有意思的是,现在房价是涨或跌,已经构成了一个新的分水岭,它把持不同意见的知识分子分成了“唱涨派”和“唱跌派”。

  目前这种状况,究竟是怎么造成的?就以北京为例吧,在2010年10月份的时候,我们的感觉是房价确实在降。因为当时的开发商突然变得很高调,都嚷嚷着要降价,同时还出现了各种折扣、让利的活动,最明显的一则消息就是通州房价直落7000块。而且,北京市政府还出台了一个政策,说对于单价在3万块以上的新楼盘不发预售证。这样一来,那些单价在3万块以下的楼盘,就很容易拿到预售证了。后来的情况是,那些售价在3万元以下的楼盘,基本上是一开盘就销售一空。为什么会出现这种状况?其实它的背后就是一种人为的操纵,而这种房价的下跌其实就是“北京式”的下跌。

  压死骆驼的最后一根稻草

  这种“北京式”的下跌其实属于心理按摩,只是暂时缓解一下大家的情绪,根本没有触及到问题的本质。问题的本质是什么?

  各位想一想,为什么市区中心的房价都这么高了,还是一个劲地往上涨?而且,即使它一个劲地疯涨,为什么还是有那么多人要买市区中心的房子?其实这也没有什么好奇怪的,道理很简单,因为所有好的资源如学校、医院都集中到市中心了。而我们老百姓,为了让自己的孩子接受更好的教育,为了让家人生病时能接受更好的治疗,就只能想尽办法住得离市中心近点、更近点,所以才会出现市中心房价都这么高了,还是供不应求的状况。

  试想下,如果把好的资源迁到河北涿州或者燕郊,那北京的二环、三环、四环还会这么堵车吗?房价还会这样猛涨吗?所以说,现在问题的本质是资源分配制度的问题,如果不从根本上改变这种分配制度,而只是想透过某种手段抑制这种强烈刚需的话,中心城市的房价根本就降不下来。

  还有一个值得关注的问题,就是房价究竟是高是低,我们应该用一个什么样的指标来衡量?还以北京为例,如果说单价3万、2万算高,那1.9万是不是就不算高了?所以说,其实我们现在进入了一个误区:我们把房价的涨和跌,当作判断房地产是否陷入危机的最重要的一个指标了。我要告诉大家的是,不是说房价涨了,它就一定有危机,房价跌了,就没有危机,问题不是这么简单的。最可靠的指标是什么?是老百姓的负担能力。

  我举个例子,香港的房地产为什么会在1997年崩盘?如果你说是因为索罗斯狙击香港,那我告诉你,你完全搞错了,那只是表面现象。

  我们的调查发现,香港的供楼负担水平在1997年金融海啸之前已经很高了,在1994年、1995年的时候是90%,1995年跌到70%,然后1996年又上来了,在金融海啸之前最高达到110%,都成负资产了。这太可怕了,因为这就是崩盘的前兆。想想看,香港的老百姓把收入的90%、70%都拿去还房贷了,甚至都透支了,还怎么消费?老百姓没有钱消费的结果,就是香港经济的猛然下滑。这种状况持续下来,香港楼市怎么可能不崩盘?索罗斯的狙击不过是压死骆驼的最后一根稻草而已。

  而且,透过中国香港的国民生产总值也可以看出来,1998年金融危机之后的经济并不是最差的,之后香港经济还经历了两次衰退;等到2003年“非典”爆发的时候,香港的旅游业和酒店业几乎停业。这整个过程中,楼价一直下跌,经济萎靡,其中很重要的原因就是月供太高了,透支了香港人的钱包,一直到这个比例下降到30%以下,香港经济才开始好转。

  高房价的幕后推手

  由此可见,30%是一个很神奇的数字。我给各位分析一下。如果说老百姓用30%的收入拿来还房贷的话,就能用剩下的70%的钱去消费,透过消费可以拉动经济,经济就可以稳定地增长。但如果房贷的负担是70%呢?那就只剩下30%可以消费了。老百姓消费能力大幅下降的后果有多可怕?整个经济就会萎缩。想想看,如果老百姓不消费的话,那么多企业生产的产品卖给谁?产品卖不出去,库存就增加了,怎么办呢?只有裁员。然后呢?倒闭。这就形成了一个恶性循环,这太可怕了。经济由此开始进入萧条期。所以,作为一个国家来讲,一定要保证让老百姓的收入中,最多30%是用来还房贷的,70%可以用于其他支出,这样经济才不会走下坡路,才不会出现萧条。

  在房价高企的背后其实还有一个更深层次的问题,那就是高房价让我们整个国家的经济失去了创造力。这可不是危言耸听,所有的人拼命工作,拼命挣钱,之后把钱都投到哪里了?既没有投到实业上,也没有拿去消费,基本都买房子了。这是很病态的做法,也是最可怕的。想想看,对于普通老百姓来说,自己的收入基本都拿去还月供了,那实质消费就减少了。对于那些手里有不少闲钱的人来说,本来想投资做点什么,可是,考察一圈后发现,制造业和服务业,基本没有什么钱可赚,那干嘛还要辛辛苦苦地做呢?我还是拿去炒房吧。这真的很可怕,因为对于一个国家来说,整个创造力的下降其实才是最大的危机。你看10年前,马云花50万创立了阿里巴巴,小马哥的这个腾讯也是差不多50万,陈天桥也是50万,他们都用了差不多50万创立了自己的企业。再看看现在的年轻人,如果手里有50万的话,他们肯定不会投到创业上去,那干嘛呢?肯定是拿这50万去付首付了。

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